¿Cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo en una obra?
Cuando la obra es de urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones, el destinatario es empresario y la contratación es directa entre promotor y contratista o se produce en la cadena de subcontratación. En ese caso la factura va sin IVA y lo declara el cliente.
La inversión del sujeto pasivo es la regla que más dudas genera en la construcción. Cuando se aplica, quien emite la factura no repercute IVA y es el cliente quien lo declara. Aplicarla cuando no toca, o no aplicarla cuando sí, obliga a regularizar a las dos partes. Estos son los criterios y los casos más habituales.
Cuándo se aplica
La Ley del IVA (artículo 84.Uno.2.º f) la aplica a las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, y a las cesiones de personal para realizarlas, cuando se cumplen a la vez tres condiciones:
- La obra es de urbanización de terrenos, construcción o rehabilitación de edificaciones.
- El destinatario es empresario o profesional.
- La contratación es directa entre promotor y contratista, o se produce más abajo en la cadena: del contratista principal al subcontratista y entre subcontratistas.
Rehabilitación tiene un significado fiscal preciso: obras cuyo objeto principal es la reconstrucción de la edificación (más del 50 % del coste en estructura, fachadas o cubiertas) y cuyo coste total supera el 25 % del valor del edificio. Una reforma, por amplia que sea, no siempre es rehabilitación.
Cinco casos prácticos
Inversión del sujeto pasivo. La constructora factura sin IVA y la promotora autorrepercute el 10 %, por ser un edificio destinado principalmente a viviendas.
Inversión del sujeto pasivo. Se aplica en toda la cadena de subcontratación de una obra de construcción.
IVA ordinario al 21 %. Es una reparación, no una obra de construcción o rehabilitación.
IVA ordinario. Puede ser el 10 % si la vivienda tiene más de dos años y los materiales no superan el 40 % del precio; si no, el 21 %. Nunca inversión del sujeto pasivo, porque el cliente no es empresario.
IVA ordinario. La simple entrega de materiales no es ejecución de obra.
Cómo se factura
- Factura sin cuota de IVA y con la mención "Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley del IVA".
- El destinatario debe comunicar al contratista, de forma expresa y por escrito, que actúa como empresario y que la obra se realiza en el marco de un proceso de urbanización, construcción o rehabilitación.
- El destinatario declara el IVA en su modelo 303 como repercutido y, si tiene derecho, como soportado.
Para resolver los casos del día a día hemos preparado un asistente gratuito que te dice, en cuatro preguntas, cómo facturar cada obra.
Nota de EconoMur: en constructoras y promotoras revisamos la facturación de los últimos ejercicios y dejamos un protocolo por tipo de obra para que el equipo no tenga dudas.
Casos concretos que más se preguntan
¿Las instalaciones eléctricas o de fontanería de una obra llevan inversión del sujeto pasivo?
Sí, cuando se ejecutan dentro de una obra de construcción o rehabilitación y se contratan entre empresarios, por la promotora o en la cadena de subcontratación. Una instalación aislada en un edificio ya terminado, o una reparación, lleva IVA ordinario.
¿Y las acometidas de luz o agua?
Si las ejecuta la instaladora como parte de la obra de construcción o rehabilitación, contratada por la promotora o por el contratista, entran en la regla igual que el resto de la instalación. Si se contratan fuera de una obra, por ejemplo para un local que ya funciona, se aplica el IVA ordinario.
¿Se aplica si el subcontratista pone los materiales?
Sí. La ley incluye las ejecuciones de obra con o sin aportación de materiales. Lo que queda fuera es la venta de materiales sin instalarlos, que lleva IVA ordinario.
¿Y la limpieza de un edificio?
La limpieza de un edificio terminado es un servicio, no una ejecución de obra de construcción o rehabilitación, así que lleva IVA ordinario. Si se trata de la limpieza de fin de obra dentro de un contrato de construcción, conviene revisarlo caso a caso.
Si pago la obra de la vivienda de un familiar, ¿se aplica la inversión del sujeto pasivo?
No. El destinatario es un particular, así que la empresa factura con IVA ordinario y es ella quien lo ingresa en Hacienda. Quien paga no tiene que declarar nada de IVA. Otra cuestión es que pagar con tu dinero la obra de la casa de otra persona puede considerarse una donación, con efectos en el Impuesto sobre Donaciones (lo explicamos en donar dinero a un hijo).
¿Hace falta un certificado del cliente?
El Reglamento del IVA exige que el destinatario comunique al contratista, de forma expresa y por escrito, que actúa como empresario y que la obra forma parte de un proceso de urbanización, construcción o rehabilitación. No hay un modelo oficial. Suele hacerse con un escrito firmado o con una cláusula en el contrato de obra.
¿Cómo se registra en contabilidad?
La empresa que recibe la factura la registra sin IVA y se autorrepercute la cuota. Anota a la vez el IVA repercutido (cuenta 477) y, si tiene derecho a deducirlo, el soportado (cuenta 472), de modo que el efecto neto suele ser cero. En el modelo 303 se declara en el apartado de inversión del sujeto pasivo.
¿Qué norma la regula?
El artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley 37/1992, del IVA, y el artículo 24 quater del Reglamento del IVA (Real Decreto 1624/1992), que regula la comunicación del destinatario.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la inversión del sujeto pasivo en la construcción?
Es la regla por la que, en determinadas obras entre empresarios, quien emite la factura no repercute IVA y es el cliente quien lo declara y, en su caso, lo deduce. Se aplica a obras de urbanización, construcción o rehabilitación contratadas entre promotor y contratista y en la cadena de subcontratación.
¿Se aplica la inversión del sujeto pasivo en una reforma?
Solo si la reforma es una rehabilitación en sentido fiscal y se contrata entre empresarios en las condiciones de la ley. Las reformas, reparaciones o instalaciones que no son construcción o rehabilitación llevan IVA ordinario.
¿Qué pasa si facturo con IVA una obra que iba con inversión del sujeto pasivo?
El IVA se ha repercutido indebidamente y hay que rectificar las facturas y regularizar en ambas partes. Es un error frecuente que suele aflorar en comprobaciones de Hacienda.
¿Qué mención debe llevar la factura?
"Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley del IVA", sin cuota de IVA.
