¿Qué IVA lleva
mi factura de obra?
Inversión del sujeto pasivo, 10 % o 21 %. Responde cuatro preguntas y sabrás cómo facturar, con la base legal de cada caso.
Elaborada por el equipo de EconoMur · Dirección: Jorge Dávalos, economista colegiado nº 30/2236 · Datos de 2026 contrastados con el BOE y la Agencia Tributaria
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Orientativo: hay excepciones y matices que dependen de cada contrato. Ante la duda, consúltalo antes de emitir la factura.
¿Facturas obras todas las semanas?
Revisamos tu facturación y te dejamos un protocolo claro para cada tipo de obra.
El IVA en la construcción tiene reglas propias
En las obras conviven tres tipos de IVA y un régimen especial, la inversión del sujeto pasivo, que cambia quién declara el impuesto. Si una constructora factura con IVA una obra que debía ir sin él, o al revés, el error suele aflorar en una comprobación y obliga a regularizar a las dos partes, con recargos o sanciones.
La inversión del sujeto pasivo se aplica a las ejecuciones de obra de urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones contratadas entre empresarios: del promotor al contratista y, después, en toda la cadena de subcontratación. No se aplica a las obras para particulares ni a las reformas, reparaciones o instalaciones que no son construcción o rehabilitación en sentido fiscal.
Este asistente resuelve los casos más habituales. Si trabajas con promociones mixtas, obras con varios contratos o dudas sobre si una obra es rehabilitación, merece la pena revisarlo con un especialista. Así trabajamos con constructoras y promotoras.
Lo que más se pregunta
En las ejecuciones de obra de urbanización, construcción o rehabilitación de edificaciones cuando el destinatario es empresario y actúa como promotor que contrata directamente con el contratista, o como contratista principal o subcontratista en la cadena de subcontratación.
Se emite sin cuota de IVA y con la mención «Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley del IVA». El destinatario declara el IVA en su autoliquidación como repercutido y, si tiene derecho, como soportado.
El 10 % si la vivienda es de uso particular, tiene más de dos años desde su construcción o última rehabilitación y los materiales aportados por quien ejecuta la obra no superan el 40 % de la base imponible. Si no se cumplen esos requisitos, el 21 %.
El 10 % cuando se contrata directamente entre promotor y contratista y el edificio se destina principalmente a viviendas, es decir, al menos el 50 % de su superficie. Si el promotor es empresario, se aplica además la inversión del sujeto pasivo.
Sí, cuando se ejecutan dentro de una obra de construcción o rehabilitación y se contratan entre empresarios, por la promotora o en la cadena de subcontratación. Una instalación aislada en un edificio ya terminado, o una reparación, lleva IVA ordinario (Ley 37/1992 del IVA, art. 84.Uno.2.º f). Más casos en la guía del sujeto pasivo.
Normalmente no. Una reforma o adecuación de un local lleva IVA al 21 % salvo que sea una rehabilitación en sentido fiscal, es decir, que más del 50 % del coste se destine a estructura, fachadas o cubiertas y el coste total supere el 25 % del valor de la edificación, o que forme parte de una obra de construcción (Ley 37/1992 del IVA, arts. 20.Uno.22.º y 84.Uno.2.º f).
La venta de materiales sin instalarlos no es una ejecución de obra, así que lleva IVA ordinario aunque sean para una obra con inversión del sujeto pasivo. La regla se aplica cuando el proveedor también los coloca.
Quien recibe la factura la registra sin IVA y se autorrepercute la cuota. Anota a la vez el IVA repercutido (cuenta 477) y, si puede deducirlo, el soportado (cuenta 472), de modo que el efecto neto suele ser cero. En el modelo 303 va en el apartado de inversión del sujeto pasivo.