¿Compensa tener los pisos de alquiler en una sociedad?
Compensa cuando las rentas son elevadas, el patrimonio va a seguir creciendo y no necesitas retirar todo lo que generan, porque el beneficio puede reinvertirse tras pagar solo el Impuesto sobre Sociedades. Con pocos pisos y rentas moderadas suele ser mejor tenerlos a tu nombre, por la reducción del 50 % al 90 % del IRPF para alquiler de vivienda.
Si tienes uno o varios inmuebles alquilados, hay dos preguntas que conviene hacerse: ¿estoy pagando más impuestos de los necesarios? y ¿está mi patrimonio protegido si algo sale mal? La respuesta depende de cuántos inmuebles tienes, de lo que necesitas retirar cada año y de tus planes a largo plazo.
Inmuebles a tu nombre: cuándo siguen siendo la mejor opción
Los alquileres de una persona física tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, sumados al resto de tus ingresos y con una escala progresiva. A cambio, el alquiler de vivienda habitual del inquilino tiene una ventaja que las sociedades no tienen: una reducción sobre el rendimiento neto.
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: reducción general del 50 %, que sube al 60 % si has hecho obras de rehabilitación, al 70 % en determinados alquileres a jóvenes en zonas tensionadas y al 90 % si, en zona tensionada, firmas un contrato nuevo bajando la renta más de un 5 %.
- Contratos anteriores a esa fecha: mantienen la reducción del 60 %.
Con uno o dos pisos y rentas moderadas, mantenerlos a tu nombre suele ser lo más eficiente: la reducción compensa la progresividad del IRPF y te ahorras los costes de una sociedad.
Una sociedad: cuándo empieza a tener sentido
La sociedad compensa cuando el patrimonio crece, las rentas son elevadas y no necesitas consumir todo lo que generan: el beneficio paga el Impuesto sobre Sociedades y lo que queda puede reinvertirse en nuevos inmuebles sin pasar por tu IRPF. El problema aparece si retiras todo, porque el dividendo vuelve a tributar.
| Aspecto | A tu nombre | En una sociedad |
|---|---|---|
| Impuesto | IRPF, base general (escala progresiva) | Impuesto sobre Sociedades |
| Reducción por alquiler de vivienda | Sí: del 50 % al 90 % según el contrato | No |
| Dinero que sacas para ti | Ya ha tributado | Vuelve a tributar como dividendo (19 %–30 %) |
| Reinversión en más inmuebles | Con dinero ya tributado al marginal | Con beneficio que solo ha pagado Sociedades |
| Costes y obligaciones | Bajos | Contabilidad, cuentas anuales, Sociedades |
| Sucesión | Herencia inmueble a inmueble | Se transmiten participaciones; más fácil de ordenar |
Un matiz importante: si la sociedad se limita a tener inmuebles alquilados, sin una persona contratada a jornada completa para gestionarlos, Hacienda la considera entidad patrimonial. Eso le impide aplicar los tipos reducidos de las pymes y los incentivos de las empresas de reducida dimensión, y tributa al tipo general. El diseño de la estructura importa tanto como la decisión de crearla.
Pasar los inmuebles que ya tienes a una sociedad no es gratis
Aportar a una sociedad inmuebles que hoy están a tu nombre genera, con carácter general, una ganancia patrimonial en tu IRPF y la plusvalía municipal, como si los vendieras. Por eso, en muchos casos, la estrategia no es mover lo que ya tienes, sino comprar las próximas inversiones a través de la sociedad. Hay supuestos en los que pueden aplicarse regímenes especiales, pero exigen requisitos estrictos y un análisis previo.
Cómo blindar tu patrimonio inmobiliario
- Separa el riesgo: si además tienes un negocio, que los inmuebles no estén en la misma sociedad que la actividad. Un problema en la empresa no debería alcanzar tu patrimonio.
- Contratos sólidos: contratos bien redactados, fianzas y garantías adicionales, y revisión de las condiciones en cada renovación.
- Seguros adecuados: responsabilidad civil y, si encaja, seguro de impago de alquiler.
- Planifica la sucesión: ordenar el patrimonio en vida, en una o varias sociedades o con donaciones planificadas, evita que la herencia se convierta en un problema fiscal y familiar.
- Revisa la normativa cada año: el alquiler es uno de los ámbitos que más cambia. Este mismo otoño el Gobierno ha aprobado nuevos decretos de vivienda que afectan a caseros e inquilinos y cuya continuidad depende del Congreso.
Nota de EconoMur: no existe una respuesta universal. Hacemos el cálculo con tus inmuebles, tus rentas y lo que necesitas retirar cada año, y te decimos si la sociedad te compensa o no, sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos pisos hay que tener para que compense una sociedad patrimonial?
No hay un número mágico. Suele empezar a compensar cuando las rentas netas son elevadas, el patrimonio va a seguir creciendo y no necesitas retirar todo lo que generan los alquileres. Con uno o dos pisos y rentas moderadas, normalmente es mejor seguir como persona física.
¿Qué reducción tiene el alquiler de vivienda en el IRPF?
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 % del rendimiento neto, y puede llegar al 60 %, 70 % o 90 % según el caso. Los contratos anteriores mantienen el 60 %.
¿Una sociedad que solo alquila pisos tributa al tipo reducido de las pymes?
No, si es una entidad patrimonial: sin una persona contratada a jornada completa para la gestión del arrendamiento, la sociedad no puede aplicar los tipos reducidos de microempresas y pymes ni los incentivos de reducida dimensión.
¿Puedo pasar mis pisos a una sociedad sin pagar impuestos?
Con carácter general, no: la aportación genera ganancia patrimonial en el IRPF y plusvalía municipal. Existen regímenes especiales en determinados supuestos, pero requieren un análisis previo de cada caso.
