¿Es rentable
tu promoción?
Suelo, construcción, financiación e impuestos: descubre el margen real, la rentabilidad de tus fondos propios y el precio mínimo de venta por vivienda.
Elaborada por el equipo de EconoMur · Dirección: Jorge Dávalos, economista colegiado nº 30/2236 · Datos de 2026 contrastados con el BOE y la Agencia Tributaria
El IVA no es coste para el promotor: el de las ventas lo paga el comprador y el soportado en la obra es deducible. Gastos financieros estimados con una disposición media del 60 % del préstamo.
¿Estudiamos tu próxima promoción?
Viabilidad, estructura societaria y fiscalidad desde el primer día.
Antes de comprar el suelo, haz los números
La rentabilidad de una promoción se decide el día que se compra el suelo. A partir de ahí, el margen solo puede defenderse controlando costes y plazos. Por eso los bancos y los inversores miran, sobre todo, dos indicadores: el margen sobre ventas, que suele exigirse por encima del 15–20 %, y la rentabilidad de los fondos propios que aporta el promotor.
En la fiscalidad, el IVA es neutral para el promotor, pero el calendario no: las promociones duran varios ejercicios, los ingresos se reconocen con la entrega de las viviendas y los anticipos de los compradores tienen su propio tratamiento. Una buena planificación del Impuesto sobre Sociedades a lo largo de la promoción, y de la estructura societaria, marca la diferencia en el beneficio neto.
Esta calculadora es una primera aproximación para decidir si una operación merece un estudio de viabilidad completo. Así acompañamos a promotoras.
Lo que más se pregunta
Como referencia, bancos e inversores suelen exigir un margen sobre ventas de al menos el 15–20 %, para absorber desviaciones de costes, retrasos o bajadas de precio sin entrar en pérdidas.
No, con carácter general. En la primera entrega de viviendas el promotor repercute el IVA al comprador y puede deducir el IVA soportado en la construcción, por lo que es neutral en su cuenta de resultados.
En el Impuesto sobre Sociedades de la sociedad promotora, normalmente cuando se entregan las viviendas. Como la promoción dura varios ejercicios, conviene planificar el calendario fiscal y la estructura desde el principio.
Depende del banco y del proyecto, pero lo habitual es que el promotor aporte el suelo y una parte de los costes, y que la financiación cubra el resto de la construcción. La calculadora estima los fondos propios como el coste no cubierto por el préstamo.
Si el suelo es edificable y lo vende un empresario, lleva IVA al 21 % y, además, la escritura paga actos jurídicos documentados. Si es rústico o no edificable, la venta está exenta de IVA y se paga el ITP de la comunidad autónoma (Ley 37/1992 del IVA, art. 20.Uno.20.º).
Es el análisis previo a comprar el suelo que cruza ingresos por ventas, costes de suelo y construcción, financiación, impuestos y plazos. Lo piden los bancos y los inversores, y esta calculadora es una primera aproximación para saber si merece la pena hacerlo completo.
Sí. Las cantidades que entregan a cuenta los compradores de viviendas tienen que estar garantizadas con un aval bancario o un seguro y depositarse en una cuenta especial, separada del resto de fondos del promotor (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera).
Suele convenir. Una sociedad por promoción aísla el riesgo de cada obra, facilita la entrada de inversores y la financiación, y con una holding encima los beneficios pueden pasar de una a otra casi sin coste fiscal (Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, art. 21).