¿Cuánto pagaré
al vender un inmueble?
Plusvalía municipal por los dos métodos e IRPF o Impuesto sobre Sociedades, para particulares y empresas, con los coeficientes vigentes en 2026.
Elaborada por el equipo de EconoMur · Dirección: Jorge Dávalos, economista colegiado nº 30/2236 · Datos de 2026 contrastados con el BOE y la Agencia Tributaria
Coeficientes máximos vigentes del art. 107.4 de la Ley de Haciendas Locales (tabla del Real Decreto-ley 8/2023). Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes menores o bonificaciones.
¿Vas a vender un inmueble?
Revisamos la operación antes de firmar: a menudo hay ahorro en cómo y cuándo se vende.
Vender un inmueble: dos impuestos y muchos matices
Al vender un inmueble se pagan dos impuestos distintos. El primero es la plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del suelo y se calcula de dos formas: el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) y el método real (la ganancia efectiva en la proporción que representa el suelo). Pagas el que resulte más bajo y, si vendes con pérdida, no pagas.
El segundo depende de quién vende. Un particular tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF, en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Para calcularla se suman al precio de compra los gastos e impuestos de la adquisición y las mejoras, se restan los gastos de la venta y, si el inmueble estuvo alquilado, se descuentan las amortizaciones deducidas. Una empresa tributa por el beneficio contable en el Impuesto sobre Sociedades.
Ojo con los coeficientes: el 1 de enero de 2026 entraron en vigor unos coeficientes más altos, pero el decreto que los aprobó fue derogado el 27 de enero. Hoy rigen de nuevo los de 2024, y solo las ventas de esas cuatro semanas de enero llevan la tabla alta. Hay además exenciones (mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, reinversión en vivienda habitual) y reglas especiales para inmuebles comprados antes de 1995 que esta calculadora no incluye.
Lo que más se pregunta
Dos impuestos: la plusvalía municipal, que depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el tipo del ayuntamiento (máximo 30 %), y el IRPF por la ganancia, del 19 % al 30 % según su importe. Si vende una empresa, en lugar del IRPF paga el Impuesto sobre Sociedades.
Los máximos del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023. Los coeficientes más altos que aprobó el Real Decreto-ley 16/2025 solo se aplicaron a las transmisiones entre el 1 y el 27 de enero de 2026, porque el decreto fue derogado.
No. Si el valor de venta es inferior al de compra no hay incremento de valor y la operación no está sujeta, siempre que se acredite con las escrituras.
Sí. La plusvalía municipal que paga el vendedor es un gasto inherente a la venta y reduce la ganancia patrimonial del IRPF.
No, si reinviertes todo lo obtenido en otra vivienda habitual en los dos años siguientes, o en los dos anteriores. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional (Ley 35/2006 del IRPF, art. 38.1).
Si es su vivienda habitual, la ganancia está exenta en el IRPF. La plusvalía municipal sí se paga, porque es otro impuesto con sus propias reglas (Ley 35/2006 del IRPF, art. 33.4.b).
De la compra, la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto que pagaste (ITP o IVA y actos jurídicos documentados), además de las mejoras. De la venta, la agencia, la plusvalía municipal y el certificado energético. Las reparaciones y el mantenimiento no cuentan (Ley 35/2006 del IRPF, art. 35).
El comprador tiene que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211. El vendedor declara después la ganancia y descuenta esa retención (Ley del IRNR, art. 25.2).